В западных странах индустриальные парки хорошо известны, но для России – это достаточно новый, но быстро развивающийся сегмент. После проведения анализа данных за 2011 год, стало известно, что количество индустриальных парков различной степени готовности увеличилось на 10-15%, составляя порядка 230 объектов.
Лидирующие позиции по количеству интересных объектов занимают Москва и Московская область – здесь размещается более 30 объектов. По современным меркам это не мало, ведь полноценно функционирует лишь около 50-55 индустриальных парков, а 60% объектов не соответствуют тем нормам и стандартам, что предъявляются к данному виду проектов. Сложившуюся ситуацию прокомментировал директор программы «Индустриальная складская недвижимость» Дмитрий Новожилов: «В сфере разработки индустриальных парков сегодня наблюдается хаос, что говорит о больших перспективах развития этих проектов. Существенное влияние на развитие производства было оказано экономической ситуацией в стране, а также протекционистскими мерами правительства, ведь без их поддержки было бы невозможно реализовать столь глобальные проекты». Сегодня активно развивается автомобилестроение, производство бытовой техники, продуктов питания и продукции FMCG. Если рассматривать каждый сегмент рынка более подробно, то окажется, что практически все крупные производители наладили свое производство в России. На данный момент, спрос на крупные пром участки не так велик. Дефицит ощущают предприятия среднего звена, которые не могут позволить возведение нового завода, что легко осуществляют промышленные гиганты.
В такой сложной ситуации было совершенно логично развитие индустриальных парков, что уже прошли так называемое тестирование в западных странах. Данное решение позволяет инвесторам уменьшить количество сложностей, которые неизбежно имеют место быть в любом строительстве и подключении коммуникаций. То есть, создаются комфортные условия для выхода предприятия в определенный регион. К сожалению, с увеличением спроса появилось большое количество спекулятивных проектов. Конечно же, с течением времени они исчезнут с рынка. К тому же, первая волна ажиотажа минула, и потребители избирательней относятся к предложениям.
Такая ситуация наблюдается во всех сегментах рынка, и индустриальная недвижимость не является исключением. К примеру, складской рынок, что длительное время был инертным, столкнулся с существенными изменениями со стороны запросов арендаторов и покупателей. Вследствие этого, девелоперы должны добавлять в проекты новые опции, что ранее не были предусмотрены даже в местных стандартах «А» класса. Такие же нововведения наблюдаются и на рынке индустриальных парков. В этом сегменте основная масса арендаторов – это зарубежные компании и их партнеры в России. Как известно, западные клиенты предъявляют более высокие требования к качеству, что обусловлено внутрикорпоративными стандартами, которые являются нормой в США и Западной Европе.
К сожалению, были такие случаи, когда иностранные компании приостанавливали продвижение товара в России, так как не находили подходящего помещения, которое соответствовало высоким нормам пожарной безопасности FM Global, которые лишь недавно появились на российских складах.
Несмотря на периодические сложности, индустриальные парки в России имеют хорошее будущее, так как спрос на данный вид недвижимости не уменьшается. Но говорить о том, что данный сегмент рынка в скором времени достигнет пика спроса – еще рано. Многие инвесторы, вкладывая финансы в развитие индустриальных парков, рассчитывают на перспективу увеличения спросов. К тому же, срок окупаемости объекта велик, составляя от 7 лет.
Развивать столь качественные проекты сложно, ведь многое зависит от позиции властей на строительство и выделения ими земель. С правительством необходимо согласовывать многие вопросы, заключающиеся в переводе статуса земли на новое назначение и заканчивая подведением всех инженерных коммуникаций. По этой причине, вместо существенного роста, в скором времени мы будем наблюдать ротацию игроков, которые решили занять этот сегмент рынка. На этом этапе прекратят свое развитие низкокачественные спекулятивные проекты.
Одним из наиболее интересных проектов на рынке индустриальной недвижимости в Московском регионе можно назвать проект «Индустриальный парк «Сходня», который располагается недалеко от аэропорта Шереметьево на участке по Ленинградскому шоссе. Сегодня этот проект является одним из наиболее быстроразвивающихся. Общая площадь технопарка 42,12 га. В проекте учитывается подведение инженерных коммуникаций (электроэнергия, газ, канализация, вода), строительство основных объектов инфраструктуры: очистные сооружения, объекты газо- и электроснабжения, водозаборный узел, административные здания, стоянки и т.п. Главной целью Технопарка «Сходня» является предоставление реальной возможности компаниям полноценно развиваться на земельных участках, что принадлежат им, а не взяты в аренду. Последний способ ведения бизнеса никогда не является надежным, так как не дает гарантии в дальнейшем стабильном развитии. Компания ХимкиЛэнд подготавливает к застройке всевозможные промышленные участки для строительства административных, научно-исследовательских, производственных либо складских объектов.
Читайте также: Инвесторы смогут получить компенсацию за расторгнутые с ними инвестиционные контракты без обращения в суд
