Необходимость в расширения складских площадей На сегодняшний день ассортимент складских площадей в Санкт-Петербурге оставляет желать лучшего. Особенно беспокоит то, что новых вариантов складских помещений для сдачи в аренду на данный момент попросту нет. Данные выводы сформированы на основе того, что уже к 3 кварталу 2012 года не был введен в эксплуатацию не один потенциально возможный спекулятивный складской объект.
Не смотря на отсутствие складских территорий под аренду на данный момент, к концу 2012 года количество спекулятивных площадок должно приблизиться уровню годового поглощения. При этом необходимо отметить, что арендные ставки стабильны как в классе А, так и в классе В. Представленная информация является выводом представителей аналитической компании Knight Frank St-Petersburg, которые выполнили оценку складской недвижимости Петербурга на конец третьего квартала 2012 года.
События
Начало сентября 2012 года преподнесло нам масштабную новость о том, что всемирноизвестная компания Siemens планирует совместную деятельность с предприятием ОАО «Силовые машины». В рамках этой деятельности предполагается строительство завода по производству газовых турбин. Новый проект планируется разместить на Завод 4 гектарах земли. Территория индустриального парка Greenstate, что в Ленинградской области, назначена ну место под строительство завода. Примерный срок сдачи нового проекта – начало 2014 года.
Конец третьего квартала 2012 года свидетельствует о плодотворном заключении трех арендных сделок, которые вступили в силу на территории индустриального парка «Звезда». В свою очередь крупная компания Knight Frank St. Petersburg является эксклюзивным брокером «Звезды». Необходимо отметить, что в состав брокерской фирмы входит российско-американское предприятие Foreman, деятельность которого направлена на изготовление профессионального оборудования и аксессуаров для современных фитнес-центров, спортивных залов, развлекательных комплексов и прочих подобных заведений. На данный момент компания взяла в аренду территорию в 5000 м2 под производственные площади и 800 м2 – под офисные помещения. Срок действия арендованных площадей составляет 5 лет.
В третьем квартале 2012 года в индустриальном парке «Звезда» был заключен еще один арендный договор российским холдингом «ПетроЭнергоСервис» (производитель электротехнического оборудования). Согласно этому договору холдинг арендовал 5000 м2 производственных территорий и 500 м2 офисных площадей. Договор оформлен на 3 года. Необходимость в дополнительных площадях вызвало грядущее расширение производства компании.
В этом же квартале в состав индустриального парка «Звезда» вошла масштабная иностранная компания, деятельность которой связана с автоматизацией складских помещений и логическим планированием. Данная компания взяла в аренду 5000 м2 под индустриальные помещения и 1000 м2 – под офисные. Срок действия аренды площадей - 5 лет.
«Исходя из данных на конец третьего квартала 2012 года, можно прогнозировать, что количество новых территорий под спекулятивные складские помещения к концу 2014 года сможет удовлетворять сегодняшний спрос. На данный момент времени около 120000 м2 уже заявлено на ввод в эксплуатацию» - говорит Михаил Тюнин, действующий руководитель отдела недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg.
В продолжении своего высказывания Михаил отметил следующее: «На данный момент арендные ставки находятся на уровне, приближенному к максимально экономической отметке. Предполагаем, что в ближайшем будущем ставки аренды не будут превышать уровня в 130 долларов за квадратный метр площади в год. Однако, не смотря на существующие прогнозы, девелоперы осторожничают по поводу запуска новых проектов. Это связано с их опасениями совершения подобных ситуаций, которые свершились в 2008 году. Тогда большинство построенных объектов не смогло сдаться в эксплуатацию. Лично мы считаем, что в ближайшие как минимум 2 года индустриальный и индустриально-складской сектор недвижимости будет плодотворно развиваться. На сегодняшний день функционируют, можно сказать, идеальные условия для развития производства. А именно, современный рынок является наглядным примером существующего стабильного уровня спроса. Сегодняшний рынок недвижимости предлагает индустриальные площади высокого качества. Что же касается профессиональных девелоперских компаний, то они считают должным реализовывать проекты с учетом индивидуальных требований заказчиков».
Предложение
На основе данных на протяжении третьего квартала 2012 года в эксплуатацию было введено свыше 13000 м2 высококачественных складских площадей. Данный объем площадей приходится лишь на те объекты, которые возводятся компаниями индивидуально для личного потребления. Необходимо отметить, что за третий квартал не было введено в эксплуатацию ни одного должного спекулятивного объекта.
Эти данные совместно с высоким уровнем спроса привели к дефициту доступных для аренды спекулятивных площадей.
К концу третьего квартала 2012 года рынком недвижимости Санкт-Петербурга предложено около 50000 м2. В свою очередь данный объем по большей степени распределен между небольшим количеством складских блоков, составляющих по 2000 – 4000 м2. При этом отметим, что блоки, площадь которых составляет более 4000 м2 арендуются лишь при условии дефицитного количества объектов.
Спрос
Также как и в начале 2012 года, в третьем квартале наблюдается высокий спрос на складские площади высокого качества. При этом совокупное поглощение спекулятивных складских площадей за период с начала 2012 года и по данный момент составило около 90000 м2. Данная цифра примерно составляет ½ от годового объема за 2011 год. Низкий уровень поглощения при, казалось бы, значительном уровне спроса связан с нехваткой подходящих арендных площадей.
На фоне значительного уровня спроса в третьем квартале 2012 года на фоне доля вакантных площадей в среднем упала немного больше, чем на 1 п.п. На конец квартала данный показатель составил 5 % для класса А и 5.5 % для класса В.
На основе запросов от потенциальных арендодателей, принятых компанией Knight Frank St. Petersburg, специалисты выявили, что число заявок на складские блоки площадью свыше 7000 м2 увеличилось примерно в 3 раза, если сравнивать со вторым кварталом 2012 года. В целом процент подобных заявок составил 30% от общего числа.
Доля заявок на складские блоки свыше 7000 м2 в III квартале 2012 года составляет 30%
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2012
Коммерческие условия
На данный момент наблюдается дефицит свободных качественных складских площадей, подходящих для аренды. Однако этот дефицит не особо отразился на арендных ставках, которые в третьем квартале 2012 года составили идентичные показатели по сравнению с первым полугодием этого же года. Средний показатель арендной ставки за третий квартал составил: 1275 долларов за м2 в год для классе А и 119 долларов/за м2 в год для класса В.
Прогноз
Рассчитывается, что к концу 2012 года поглощение складских площадей на рынке недвижимости Петербурга составит около 100000-110000 м2. Необходимо отметить, что к середине 2013 года не планируется увеличение новых спекулятивных объектов для ввода в эксплуатацию. Прогнозируемая оценка ввода складских площадей в эксплуатацию на конец 2012 года приравняется к годовому уровню поглощения.
За счет активного спроса будет увеличивать и дефицит арендных складских площадей. При этом процент свободных площадей к концу года должен снизиться до отметки в 4,3- 4,7%. Что касается предложения, то оно будет сокращаться, что в дальнейшем приведет к увеличению арендных ставок. При этом увеличение арендных показателей к середине 2013 года ожидается не больше чем до отметки в 130 долларов за м2 год.
По материалам Knight Frank St. Petersburg
