Продажа земельных участков для сельхозназначения
Во всем нашем земельном рынке, продажа земельных участков сельхозназначения развита пока менее всего. А это – хорошая возможность дальновидным людям удачно вложить средства. Земли сельскохозяйственного назначения выделяются за пределами земель поселений и используются для различных целей, связанных с ведением сельскохозяйственной деятельности.
Отличительной чертой рынка сельскохозяйственных земель является особо жесткое законодательное регулирование и поэтому эти земельные участки продать достаточно сложно. Однако это не мешает некоторым товарищам заниматься активными махинациями, выражающимися в покупке сельскохозяйственных участков, последующем переводе их в участки под жилищное строительство и продаже в 1 000 раз дороже. В результате таких маневров, действия по реализации этих земель имеют некоторую пикантность, а любые сделки, совершенные в 50-ти километровой зоне от МКАД вызывают пристальную заинтересованность соответствующих органов.
Это не только поля, как некоторые полагают, но и:
- земли дорог;
- коммуникаций;
- земли защитных насаждений (антиэррозионных, например, посадки по периметру полей);
- водоемы (закрытые);
- земли под зданиями перерабатывающих объектов.
Отличительной особенность в отличие например от земли промышленного назначения в Московской области является сложность перевода в иную категорию, например под застройку. Учитывая стоимость жилой недвижимости в московской области, заниматься сельским хозяйством здесь настолько нерентабельно, что желающих практически нет. Именно это и является главным тормозом в развитии данного сегмента рынка.
Длительное время продажа этих участков в Московской области сугубо номинальный смысл – покупались земли сельхозназначения под дачное строительство и переводились в соответствующий статус .
Но это, в общем-то, мелочи, так как основной оборот рынка осуществляется в удалении от Москвы. К тому же земельные участки от собственника всегда были более популярны, чем найденные через посредников, а именно они предоставляют покупателю большинство неприятностей.
Заметим, что еще лет 5 назад рынок сельскохозяйственных земель Подмосковья был в глубоком трауре, точнее его вообще практически не было. В связи с чем ситуация изменилась?
- Развитие транспортной инфраструктуры открыло широкий доступ к удаленным землям;
- Рост популярности на натуральные продукты питания обозначил спрос на отечественную сельхозпродукцию;
- Инвестиции в сельское хозяйство, в том числе государственные;
- Внедрение современных технологий и замена техники, позволяющие строить бизнес на не самых плодородных землях;
- Государственная поддержка производителей;
Все это в совокупности вызвало немалую активность в сельском хозяйстве и, соответственно, рост земельного рынка.
Особенности продажи:
Продажа земли сельхозназначения осуществляется оптом средними и крупными участками. Однако, с развитием технологий и по мере становления малого бизнеса увеличивается и доля относительно мелких участков (1-5 га). На них уже можно организовать массу сельскохозяйственных производств (в основном тепличные хозяйства и мини фермы).
Основной рынок находится за 50 км от МКАД, редко подбираясь ближе.
В отличие от земель под строительство и уж тем более ИЖС работа через посредников на сельскохозяйственном рынке не очень развита. Тому есть несколько причин:
- Земельные участки от собственника дешевле;
- Работать напрямую всегда удобнее и выгоднее;
- Собственники, как правило – крупные компании с долгосрочными планами и репутацией, что исключает вероятность «кидалова»;
- К тому же земельные участки от собственника имеют прозрачную юридическую историю.
В данное время ситуация постепенно меняется:
Во-первых, имеется четкая дифференциация земельных участков Московской области в зависимости от расстояния до МКАД. И если, заниматься сельским хозяйством с рентабельностью в 10-20 % на землях в 15 км от МКАД действительно глупо, то километрах в 60 это уже не так смешно. Постоянное развитие транспортной инфраструктуры делает ведение сельскохозяйственного бизнеса удобным в относительном отдалении, где земля подешевле.
Во-вторых, правительство озаботилось вопросом продовольственной безопасности, в частности – нехваткой на рынке мегаполисов натуральной, экологически чистой пищевой продукции. Выражается это по-разному: от субсидирования процентных ставок до предоставления кредитных гарантий сельхозпроизводителям. Что тоже увеличивает привлекательность этого бизнеса.
В-третьих, растущее благосостояние жителей столицы (а несмотря ни на что – оно растет) приводит к росту спроса на упомянутые экологически чистые пищевые продукты.
В связи с вышеизложенным наблюдаются следующие тенденции:
- На некотором удалении от МКАД намечается серьезный рост рынка сельскохозяйственных земель;
- В связи с первой тенденцией, планируется умеренный (пока) рост цен;
- Покупка целесообразна средних и крупных участков. На участке от 1 га уже можно организовать крепкое тепличное хозяйство или предприятие переработки (которых остро не хватает, заметим);
- Продажа земли сельхозназначения осуществляется, в основном, серьезными компаниями (сомнительные элементы просто не станут с ними связываться), с которыми можно вести цивилизованный диалог, не ожидая «подставы».
Как определяется стоимость сельскохозяйственных земельных участков в Московской области?
Земли сельхозназначения имеют в этом плане, свои специфические черты: особые факторы ценообразования, плюс большую зависимость от географической зоны. Скажем, участки с одинаковыми показателями в Черноземье будут дороже, чем в Нечерноземной зоне.
Расчет цены, на основании которого осуществляется продажа земельных участков, выполняется путем анализа следующих факторов:
- Площадь земельного участка. Здесь все понятно: чем больше, тем больше.
- Наличие коммуникаций. Земли сельхозназначения не так сильно зависят от коммуникаций, как земли под постройку, но в ряде производств они необходимы. Конечно, наличие воды, электроэнергии и газа – увеличивает стоимость участка.
- Транспортная доступность. Чем ближе участок к автострадам, крупным населенным пунктам и прочей инфраструктуре – тем выше его стоимость. Казалось бы какая разница для пшеничного поля – есть рядом дорога и город или нет? Разница есть – собранное зерно нужно куда-то везти. По дороге. Это «куда-то», как правило, элеватор или иное хранилище в ближайшем населенном пункте. То есть, чем ближе город, тем меньше транспортные расходы. Кроме того, населенный пункт означает наличие трудовых ресурсов и перерабатывающих мощностей.
- Земли сельхозназначения имеют специфический критерий оценки – плодородие почв. Тем и выгоднее приобретать земельные участки на Оке. Сюда входит несколько различных показателей: содержание питательных веществ, аэрация, влагообеспеченность, состав, структура, кислотность и т.д.
- Рельеф местности – равнины будут дороже, чем крутые холмы или овраги;
- На стоимость участка влияют так же внутрихозяйственная инфраструктура (дороги, коммуникации), защищенность земель от негативных природных явлений, наличие насаждений и т.д.;
- Наличие на земельном участке водоема – увеличивает его стоимость;
- Наличие обременений, наоборот, снижает. ЛЭП, кабели, трубопроводы, расположенные на участке ограничивают действия собственника, в результате – цена падает.
