Химки лэнд Комментарии: 0

Результаты опроса Центра социальных экспертиз Института социологии НАН Украины по заказу USAblog_id «АгроИнвест», проведенного в конце 2012 года, позволяют сформировать картину арендных отношений в Украине и освещают основные проблемы в этой сфере.

Интересно, что треть собственников участков, никогда своих участков не видела.

Как известно, после того, как земли бывших колхозов и совхозов были разделены на паи, значительная их часть была передана в собственность тем, кто ее обрабатывал в советские времена. Согласно исследованию USAblog_id «АгроИнвест», около 80% этих людей сегодня старше 50 лет, а 43% - старше 60 лет. Большинство из этих людей не могут самостоятельно вести сельскохозяйственное производство на своих участках. С другой стороны, существует высокий спрос на землю со стороны фермеров и сельскохозяйственных предприятий.

В условиях моратория на куплю-продажу сельскохозяйственной земли, действующего длительное время в Украине, сельскохозяйственные предприятия и фермерское сообщество видят выход в аренде сельскохозяйственных угодий. Только благодаря аренде удается обеспечить массив земли, необходимый для ведения прибыльного сельскохозяйственного бизнеса и поддержания продовольственной безопасности украинцев.

По результатам опроса, в Украине в аренду сдаются 80% земельных паев, 12% обрабатываются собственниками и 9% паев не обрабатываются совсем.

Положение собственников паев

Как показали результаты опроса, арендная плата является существенным источником дохода для собственников земли: она составляет около 20% годового дохода владельца пая и 10% дохода домохозяйства в сельской местности.

Данные опроса подтвердили значение рынка земли для обеих сторон: для владельцев паев и для сельскохозяйственных производителей. Более того, мировой опыт свидетельствует о том, что аренда земли остается значимой и после введения купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. По данным статистики, арендуются почти 40% сельскохозяйственных земель в Великобритании, в Швеции этот показатель достигает 43%, 50% - в США и почти 70% - в Германии.

Согласно результатам исследования, 65% собственников считает арендную плату низкой или очень низкой. В то же время собственники паев признают слабость своих позиций во время переговоров об арендной плате с производителями. Являясь владельцами небольших участков в составе крупного земельного массива, они не могут влиять на условия поддержки плодородия грунтов, не могут отслеживать способ использования земли и др.

Отдельный земельный участок не обладает значительной экономической ценностью, однако целостное поле, включающее в себя большое число отдельных паев, является привлекательной производственной единицей для производителей. В то же время, отдельные собственники не предпринимают никаких организованных действий, чтобы получить выгоду от ценности целого поля. Поэтому при подписании договора об аренде им приходится соглашаться на любые условия производителей. Только благодаря конкуренции среди арендаторов, сегодня существует определенная динамика на рынке аренды.

Не имея рычагов влияния на формирование условий аренды, собственники паев в большинстве своем не проявляют интереса к вопросам ценности собственной земли. Согласно опросу, только 10% опрошенных собственников известна нормативная денежная оценка их участка, которая сегодня непосредственно влияет на размер арендной платы. Только 1 из 5 собственников осведомлен о рекомендованном государством уровне арендной платы, который определяется как процент по отношению к нормативной денежной стоимости участка.

Важным моментом, полученным в результате опроса, является пожилой возраст собственников паев: почти половина из них достигла пенсионного возраста. Другой важный результат опроса касается места проживания владельцев участков: каждый четвертый из них проживает на значительном расстоянии от земли, которой владеет. Обычно эта земля получена в наследство. По результатам опроса, 30% собственников участков, проживающих в сельской местности, никогда не видела своих участков, а более 40% из них никогда не ступала на свою землю. Число таких собственников было бы еще выше, если бы были опрошены землесобственники, проживающие в городах - их насчитывается около 25%.

Особенности приватизации, определенная эмоциональная отстраненность, а также территориальная удаленность большинства собственников от своей земли способствуют формированию ситуации, когда землевладельцы не влияют на судьбу земли, находящейся в их собственности. В результате их позиция в отношениях с арендатором является чрезвычайно слабой. Это, пожалуй, главная проблема, определяющая арендные отношения в Украине.

В создавшихся условиях и с целью урегулирования слабых мест арендных отношений в стране, государством принимаются меры по установлению определенного баланса интересов - внедрен минимальный уровень арендной платы и устанавливается типовой договор аренды. При этом всегда существует риск, связанный с запоздалым проведением важных мер или с негативными последствиями вмешательства административных мер в рыночные отношения. Оптимальным вариантом должно быть содействие формированию здоровых арендных отношений со стороны государства.

Положение сельскохозяйственных производителей

Опрос был произведен и среди фермеров и руководителей сельскохозяйственных предприятий. 25-60% производителей (в зависимости от размера хозяйств) на вопрос об оценке затрат их времени и усилий на переговоры с собственниками относительно арендной платы, ответили, что тратят много усилий и времени на эти переговоры. Кроме того, многие заявили о существовании проблем, связанных с оформлением договора аренды.

Для сельскохозяйственных производителей одним из важнейших вопросов является сохранение целостности поля как производственной единицы. Риск для производителей значительно возрастает при шахматности поля, то есть при наличии большого числа участков, принадлежащих различным собственникам. Договориться с каждым отдельным собственником бывает очень трудно. В результате сельское хозяйство теряет свою инвестиционную привлекательность.

Предложения по усовершенствованию арендных отношений

Существуют прогнозы, что в результате обеспечения государством благоприятной среды для бизнеса в Украине, в последующие 10-20 лет возможен рост стоимости земли в 20-40 раз. Этому способствует растущий спрос в мире на продукцию сельского хозяйства, высокие цены на землю в соседних странах ЕС и близость Украины к ряду рынков сельхозпродукции. Хорошая организация рынка арендных отношений способна создать условия для роста доходов как производителей сельскохозяйственной продукции, так и собственников земли как арендодателей.

Баланс в отношениях собственников и арендаторов, сохранение плодородия земель, консолидация использования земель и лучшее привлечение инвестиций могут быть достигнуты при наличии организованных действий собственников. Существование предварительно согласованных единых условий договора аренды на земельные массивы, состоящие из отдельных участков, будет способствовать лучшему учету интересов отдельных мелких собственников и росту стоимости земли.

С другой стороны, это приведет к снижению затрат усилий и времени арендаторов на переговоры с каждым отдельным собственником. В результате будет достигнуто снижение неопределенности в арендных отношениях, что будет способствовать планированию бизнеса, повышению севооборотов и, в конечном итоге, приведет к повышению инвестиционной привлекательности сельского хозяйства.

Похожие статьи

Комментарии
Ваш комментарий